top of page

MUH-SH: שיטת הסינון היעילה לרוכשי נכסים - כולל טפסים במתנה!

עודכן: 3 ביוני


#רכישת דירה היא אחת מההחלטות הכלכליות הגדולות ביותר בחיים, ויש להקדיש לה תכנון ומחשבה מרובים. לפני שמתחילים בתהליך החיפוש, חשוב להבין היטב את תקציב הרכישה שלכם ולהוציא אישור עקרוני מהבנק. שלב זה קריטי על מנת למנוע אכזבות ולוודא שאתם מחפשים נכסים בטווח המחירים שאתם יכולים להרשות לעצמכם.


זוג מתלבט איזה נכס כדאי להם לרכוש
דירת גן או בית פרטי

חשיבות התקציב ואישור עקרוני מהבנק

  1. בדיקת תקציב: קביעת תקציב רכישה ריאלי היא הבסיס לתהליך החיפוש. עליכם לשקול את ההכנסות שלכם, ההוצאות הקבועות והתחייבויות כלכליות נוספות. כדאי להשאיר מרווח לביטחון כלכלי ולא לכלול את כל התקציב בהוצאות הרכישה עצמן. בשלב זה מומלץ להיוועץ בייעוץ משכנתאות מנוסה.

  2. אישור עקרוני מהבנק: הוצאת אישור עקרוני למשכנתא מהבנק תספק לכם ביטחון ומיקוד לשלב הבא, האישור יסייע לכם לדעת מהו הסכום המרבי שאתם יכולים להשקיע בנכס. האישור העקרוני מבטיח שתוכלו לפעול במהירות כשאתם מוצאים נכס מתאים ולמנוע עיכובים מיותרים בתהליך הרכישה.

לאחר שהבנתם את התקציב שלכם והוצאתם אישור עקרוני מהבנק, אפשר להתחיל בתהליך הסינון והחיפוש. המדריך הזה ילווה אתכם בצעדים הבאים, וישתמש בשיטת הסינון MUH-SH (Must Have vs. Should Have) כדי לוודא שתמצאו את הנכס המתאים ביותר לצרכים שלכם


בדיקת תקציב יסודית לפני שיוצאים לשטח לראות נכסים
כמה הון עצמי יש לנו סה"כ מכל המקורות

MUH-SH: שיטת הסינון היעילה לרוכשי נכסים

שלב 1: הבנת צרכי הקונה

לפני שמתחילים בסינון נכסים, חשוב להבין היטב את הצרכים והרצונות שלכם. מה בדיוק אתם מחפשים בדירה? מהם הדברים החשובים ביותר עבורכם? מהם ה-"Must Have" (חייבים להיות) ומהם ה-"Should Have" (רצוי שיהיו)?

שלב 2: קביעת תקציב ומיקום

לאחר שהבנתם את התקציב שלכם והוצאתם אישור עקרוני מהבנק, השלב הבא הוא לבחור את המיקום המתאים לרכישת הנכס. התקציב שלכם יכוון אתכם לעיר ולשכונות בהן תרצו להתמקד. מומלץ לבחון באתר רשות המיסים עסקאות קודמות ברבעון האחרון ולבדוק מחירי שיווק של נכסים המוצעים למכירה בסביבה הרצויה. פעולה זו תסייע לכם להבין את טווח המחירים באזור ותאפשר לכם לקבל החלטה מושכלת יותר לגבי המיקום.



לעבוד כמו מקצוענים ברכישת הדירה
צ'ק ליסט לבחירת הנכס הנכון עבורכם


שלב הבא, לעבוד כמו מקצוענים: שימוש בצ'ק ליסט Must Have vs. Should Have

לאחר שקבעתם את התקציב והמיקום, השלב הבא הוא למלא את רשימת ה-MH-SH בטבלה המצורפת. הצ'ק ליסט הבא נועד לסייע לכם לסווג את התכונות השונות של הנכסים שאתם בוחנים לפי דרגת החשיבות שלהן עבורכם


הורידו את הקובץ ומלאו את העדפותיכם לקראת השלב הבא


must vs. should have
.pdf
הורידו את PDF • 47KB


שלב 4: קורלציה בין רצוי למצוי ושליטה על הרגש - FOMO

חשוב לזכור כי אין סוף לנכסים בשוק והמלאי מתחדש בכל יום. לעיתים קל להיסחף בתחושת

 FOMO (Fear of Missing Out)!!

ולהרגיש שיש נכס מושלם שנמצא מעבר לפינה. הצ'ק ליסט יסייע לכם להתמקד במצוי ולהתאים את החיפוש לצרכים ולהעדפות האישיות שלכם, תוך שמירה על התקציב.


ההבנה כי לא כל נכס יענה על כל הציפיות שלכם תחסוך לכם זמן ולחצים מיותרים. עקרון זה יהפוך את התהליך לאיתור נוח ונטול לחצים, ויאפשר לכם להתמקד במצוי ובמה שחשוב לכם באמת.


זוג צעיר מתלבט איזו דירה לבחור
לדעתי עדיף חדר ארונות מאשר מרפסת גדולה

שלב 5 יוצאים לשטח


לאחר שהקדשתם זמן להגדיר באופן ברור ומדויק את מה שאתם מחפשים בדירה החדשה, הגיע הזמן לצאת לשטח ולבחון נכסים רלוונטיים. סיורים בנכסים שונים הם שלב חשוב בתהליך, שכן הם מאפשרים לכם לראות בעיניים את האפשרויות המוצעות ולהתרשם מכל נכס.

כדי לסייע לכם בתיעוד ההתרשמות מהסיורים ולאפשר לכם להשוות בין הנכסים בצורה יעילה ומסודרת, אני מצרף לכם קובץ סיור בדירה. הקובץ כולל את כל הפרמטרים החשובים שעליכם לבדוק ולרשום במהלך הסיור. הניסיון מראה שלאחר שלושה סיורים, המידע נוטה להתבלבל וקשה לזכור את כל הפרטים, ולכן הקובץ יעזור לכם לשמור על סדר.


הורידו את הקובץ ומלאו את ההתרשמות שלכם בסיור נכסים


טופס סיור בנכס
.pdf
הורידו את PDF • 50KB

שלב 6: התמקדות והחלטות - בחירת הנכסים המתאימים ביותר

לאחר שביצעתם סיורים במספר נכסים ומילאתם את הטבלה עבור כל אחד מהם, הגיע הזמן להסיק מסקנות ולקבל החלטות מושכלות. שלב זה הוא הקריטי ביותר בתהליך הסינון, ובו תחליטו באילו נכסים להתמקד ואילו להשאיר מאחור.

מומלץ להתמקד בנכס אחד עד שניים בלבד – אלו שקיבלו את הדירוג הגבוה ביותר מבחינתכם. נכסים אלו צריכים לענות על כמה שיותר מהדרישות שלכם בקטגוריות ה-Must Have וה-Should Have, ולהשאיר בכם תחושה חיובית ביותר מהסיור.


תהליך רכישת נכס, יכול להיות חוויה טובה לכולם
מזל טוב - מצאנו את הדירה הבאה שלנו

טיפים לבחירת הנכס המתאים ביותר:

  1. השוו בין הנכסים:

  • עיינו בטבלאות שמילאתם והשוו בין הנתונים השונים. בדקו אילו נכסים עונים על הכי הרבה דרישות שלכם ואילו גורמים חיוביים ומשמעותיים בולטים בכל נכס.

  • שימו לב גם לחסרונות הבולטים של כל נכס ונסו להעריך האם הם ניתנים לפתרון או שהם קריטיים מדי.

  • לדוגמה: עיצוב מטבח מחדש שווה ערך להוצאה כספית לעומת כיווני אוויר שלא תוכלו לשנות לאחר הרכישה..

  1. שיקולים רגשיים:

  • זכרו את התחושה הכללית שקיבלתם מכל נכס. האם הרגשתם "בבית" במקום? האם ישנם פרטים שגרמו לכם להרגיש בנוח או להיפך?

  • השתמשו בסמיילים שציינתם בטבלה להערכת ההתרשמות הכללית שלכם מכל נכס.

  1. מיקוד במועמדים הסופיים:

  • בחרו את הנכסים שקיבלו את הדירוג הגבוה ביותר ונמצאו הכי מתאימים לצרכים ולרצונות שלכם.

  • נסו לצמצם את הבחירה לנכס אחד עד שניים בלבד.

  1. התקדמות לשלב הצעות המחיר והמו"מ (משא ומתן):

  • כעת, לאחר שזיהיתם את הנכסים המתאימים ביותר, התקדמו לשלב הצעות המחיר. זה הזמן לבדוק מול המוכרים את המחירים והאפשרויות.

  • התחילו במשא ומתן (מו"מ) בצורה מקצועית ובטוחה, תוך שמירה על התקציב שלכם וגבולותיכם הכלכליים.

  1. ייעוץ מקצועי:

  • תמיד מומלץ להיעזר בייעוץ מקצועי, כמו עורך דין מקרקעין או סוכן נדל"ן, שיסייע לכם בתהליך המשא ומתן ובדיקת החוזה.

שלב זה מסמן את הצעד המכריע בתהליך רכישת הדירה שלכם. הקפידו לקחת את הזמן ולבצע את ההחלטות בצורה מושכלת ומבוססת נתונים, על מנת להבטיח את הרכישה הטובה והמתאימה ביותר עבורכם.

בהצלחה!

Comments


bottom of page