הדיון סביב ההתחדשות העירונית הפך לאחת הנקודות הקריטיות בשוק הנדל"ן בישראל. פרויקטים רבים, במיוחד בפריפריה ובאזורים ותיקים, פשוט לא מתקדמים בגלל חוסר כדאיות כלכלית. אבל מה אם הייתה דרך להפוך את הפרויקטים האלו לרווחיים, מבלי להכביד על היזמים ועל המדינה? כאן נכנס לתמונה מנגנון הקרקע המשלימה, שמייצג מצד אחד פוטנציאל אדיר ומצד שני אתגר משמעותי למערכת כולה.
קרקע משלימה: הפתרון שיציל את ההתחדשות העירונית או מנגנון בירוקרטי נוסף?
מהי קרקע משלימה ואיך היא אמורה לעבוד?
הרעיון מאחורי קרקע משלימה פשוט לכאורה: המדינה מקצה ליזמים קרקע נוספת באזורים שונים בעיר או מחוצה לה, שבה הם יכולים לבנות דירות נוספות. רווחי המכירה מהקרקע המשלימה אמורים לאזן את העלויות הגבוהות בפרויקט המקורי, כמו פינוי הדיירים, הבנייה מחדש והוספת תשתיות חדשות.
במילים אחרות, הקרקע המשלימה נועדה לפתור את הבעיה שבה פרויקטים רבים מוגדרים "לא כלכליים", בעיקר באזורים שבהם ערך הקרקע נמוך יחסית, או כשמספר הדירות המאושרות לא מספיק כדי לכסות את עלויות הפרויקט.
מה קורה היום?
למרות הפוטנציאל, מנגנון הקרקע המשלימה מתקשה להמריא. עד כה, רק מעט מאוד פרויקטים התקדמו באמצעות מנגנון זה, כשהבולט שבהם הוא פרויקט ההתחדשות העירונית בשכונת רמת אליהו בראשון לציון. שם, המדינה הקצתה קרקעות בשכונות סמוכות כמו נחלת יהודה כדי לאפשר ליזמים לבנות דירות נוספות.
אבל מדובר במקרה יוצא דופן. במרבית המקומות, הפרויקטים נתקעים בגלל הבירוקרטיה המורכבת שמלווה את העברת הקרקעות. הסיבות לכך רבות:
1. חוסר תיאום בין הרשויות: המדינה, רשות מקרקעי ישראל והרשויות המקומיות מתקשות לעבוד יחד בתיאום מלא.
2. חוסר ודאות ליזמים: יזמים לא תמיד יודעים מתי ואם יקבלו את הקרקע, מה שמונע מהם להיכנס לפרויקטים מסוכנים.
3. מורכבות תכנונית: התאמת הקרקע המשלימה לפרויקט המקורי לא תמיד אפשרית, במיוחד בערים שבהן אין שטחים פנויים רבים.
---
מה אומרים התומכים והמתנגדים?
הצד של התומכים:
- איזון כלכלי: הקרקע המשלימה יכולה להפוך פרויקטים "לא רווחיים" לכדאיים כלכלית.
- שיפור איכות החיים: פינוי-בינוי בשכונות ותיקות מספק לתושבים דירות חדשות ותשתיות מודרניות.
- פתרון לבעיית השטח: במקום להקצות כסף ישירות ליזמים, הקרקע מנוצלת ליצירת פתרון מובנה.
הצד של המתנגדים:
- בירוקרטיה בלתי אפשרית: עד היום, מנגנון הקרקע המשלימה לא יושם בצורה משמעותית. תהליך ההקצאה מורכב ואיטי מדי.
- אי-ודאות: גם לאחר הבטחות, יזמים לא תמיד יודעים אם הקרקע המובטחת תגיע, מה שמרחיק אותם מפרויקטים מורכבים.
- השפעה מוגבלת: המנגנון מתרכז בעיקר בערים מרכזיות עם ערך קרקע גבוה, ולא מסייע לפריפריה שבה הבעיה חמורה יותר.
המצב ביבנה: האם הקרקע המשלימה היא הפתרון?
ביבנה, כמו בערים רבות אחרות, קיימים מתחמי מגורים ותיקים שממתינים כבר שנים לפינוי-בינוי. ללא פתרון יצירתי, ייתכן שהפרויקטים האלו ימשיכו להיתקע.
העיר מתכננת להשתמש בקרקע משלימה באזור מזרח יבנה, שבו מתוכננת שכונה חדשה שתספק תמריצים כלכליים ליזמים. המטרה היא להשתמש בקרקע זו כדי להניע פרויקטים במרכז העיר – כמו שכונות ותיקות הזקוקות לשיקום – ובכך לאפשר לתושבים ליהנות מבנייה חדשה ותשתיות מתקדמות.
אבל כדי שזה יצליח, המנגנון חייב לעבוד בצורה חלקה:
- המדינה והרשויות המקומיות חייבות לקבוע נהלים ברורים להקצאת הקרקע.
- יש לייצר ודאות כלכלית ליזמים, כולל לוחות זמנים ותנאים ברורים.
- והכי חשוב – להבטיח שהפתרון הזה יגיע גם לפריפריה, ולא רק לערים שבהן ערך הקרקע גבוה.
מחשבות לעתיד: האם זה הפתרון?
מנגנון הקרקע המשלימה הוא רעיון מבריק בתיאוריה, אך הוא עדיין רחוק ממימוש יעיל בשטח. ייתכן שהפתרון טמון ברפורמה רחבה יותר, כמו קרן ממשלתית שתשלים את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים לא רווחיים, לצד שיפור המנגנון הקיים.
למרות האתגרים, יש סיבות לאופטימיות: ככל שהמודל הזה יצליח בערים נוספות, כך נוכל לראות אותו מתרחב לעוד מקומות, כולל פריפריה גיאוגרפית וחברתית.
---
לסיכום
קרקע משלימה היא לא רק פתרון טכני לבעיה כלכלית, אלא מהלך שיכול לשנות את כללי המשחק בנדל"ן הישראלי. אם המדינה, הרשויות המקומיות והיזמים יצליחו לעבוד יחד, נוכל לראות פרויקטים של התחדשות עירונית שתורמים לא רק לשוק הדיור, אלא גם לאיכות החיים של התושבים.
מה דעתכם? האם לדעתכם הקרקע המשלימה תצליח להתגבר על המכשולים ולהוביל לשינוי אמיתי, או שהבירוקרטיה תמשיך לעכב גם את המנגנון הזה?
#נדל"ן_בישראל
#רמ"י
Comments